自中央提出“實施城市更新行動”以來，北京、上海、廈門、長沙、福州、成都等地積極推進相關政策的出臺。北京作為首善之都，首個發布了《關于實施城市更新行動的指導意見》，整體來看，政策內容豐富度較高，將對全國其他城市下一階段城市更新相關政策的制定和出臺形成示范效應。具體來看，北京此次城市更新新政主要有六大特點：

一、突出老舊小區改造，兼顧多種更新模式

《意見》中提出了北京市未來的六種主要更新方式，包括：01.老舊小區改造、02.危舊樓房改建、03.老舊廠房改造、04.老舊樓宇更新、05.首都功能核心區平房(院落)更新、06.其他類型。

《意見》中將“老舊小區改造”列為北京市城市更新的首要方式。從北京近年來出臺的城市更新相關政策來看，老舊小區改造相關政策的提及不斷增多，尤其進入2021年以來，老舊小區改造相關政策不斷細化完善，而自2017、2018年以來關于棚戶區改造的政策已鮮有提及。

北京市老舊小區改造工作持續推進，“十四五”開局之年該項工作進一步得到顯著發展。梳理北京市老舊小區改造的歷程來看，2017年，在“十二五”時期老舊小區綜合整治工作基礎上，北京提出將中心城區老舊小區綜合整治工作與“疏解整治促提升”專項行動相結合，啟動了新一輪老舊小區綜合整治試點，并印發了《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》。最終，2017-2020年，北京市累計確認396個老舊小區綜合整治項目，涉及住宅樓3301棟，居民31.5萬戶。

2021年5月北京市住建委印發了《2021年北京市老舊小區綜合整治工作方案》，從其中對北京市老舊小區改造工作目標的制定和重點任務的分工來看，2021年北京市老舊小區改造工作將進一步得到顯著發展。改造目標更加明確，重點任務更加落地、細化，且負責部門更加多元，可以看到北京市舉全市之力，重點開展老舊小區綜合整治的決心及行動力。

二、城市更新成北京市租賃房房源獲取的重要途徑之一

《意見》提出的六種主要更新方式中，有兩種提到可發展租賃住房，包括：危舊樓房改建-“居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用?！?；首都功能核心區平房(院落)更新-“鼓勵騰退空間用于傳統文化展示、體驗及特色服務，建設眾創空間或發展租賃住房?！?。

年初《北京市2021年度建設用地供應計劃》中提出：“堅持租購并舉，……，加大向租賃住宅傾斜力度，……，通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住宅有效供應，……?！彼?，通過參與城市更新發展租賃住房也是企業可以探索的一個模式，尤其對于危舊樓房改建的方式，其中明確提出“鼓勵社會資本參與改造，資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體籌集”。

三、“有機更新”是北京市未來城市更新總基調

《意見》在實施城市更新行動的基本原則部分，明確提出“城市更新主要是指對城市建成區(規劃基本實現地區)城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，是小規模、漸進式、可持續的更新”，這正是有機更新的精髓。作為首都，北京城市歷史悠久、文化厚重，更加需要通過有機更新推動城市的高質量發展。

早在20世紀90年代，吳良鏞教授就通過思考北京舊城改造的實踐提出城市有機更新理論。然而，由于過去30多年來，城市的快速擴張，新區建設的突飛猛進，城市有機更新理論只是在部分歷史文化城市的保護中得到小規模的運用，但在大規模的城市更新中，尚沒有得到真正全面、系統性的實踐。本次《意見》的再次重申，奠定了北京未來大規模城市更新的總基調。

四、不同區域秉持不同的更新原則

“首都功能核心區以保護更新為主，中心城區以減量提質更新為主，城市副中心和平原地區的新城結合城市更新承接中心城區功能疏解，生態涵養區結合城市更新適度承接與綠色生態發展相適應的城市功能?！?/p>

這一原則的提出是基于2017年發布的《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》（以下簡稱《規劃》）而來的，《規劃》中提出在北京市域范圍內形成“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，一核-首都功能核心區，一主-中心城區，一副-北京城市副中心，多點-5個位于平原地區的新城，一區-生態涵養區。該更新方向的提出，符合各功能區的發展定位，是各功能區發展建設的重要方式之一。

五、配套政策從規劃、土地、資金三方面為更新保駕護航，做法更靈活

規劃政策上，“對于符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據實際需要適當增加建筑規模?！薄袄吓f小區現狀公共服務設施配套用房可根據實際需求用于市政公用、商業、養老、文化、體育、教育等符合規劃使用性質正面清單規定的用途”“可在商業、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利等功能”“地下空間平時可綜合用于市政公用、交通、公共服務、商業、倉儲等用途”。

土地政策上“更新項目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等方式辦理用地手續?！薄案马椖堪l展國家及本市支持的新產業、新業態的，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策?！薄坝玫匦再|調整需補繳土地價款的，可分期繳納”“更新項目采取租賃方式辦理用地手續的，土地租金實行年租制”“經營性服務設施可按所有權和經營權相分離的方式，將經營權讓渡給相關專業機構”“可以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權等進行抵押融資”。

資金政策上，各區城市、市級財政、市政府是為全市城市更新提供資金支持的主力軍，此外，還鼓勵市場主體投入資金、不動產產權人自籌資金、金融機構創新金融產品，多元化支持城市更新。

六、政策創新之處多

特別是“責任規劃師、建筑師全程參與”在全國層面也具有創新之處；提出地下空間復合利用具有前瞻性，但后期地下空間產權問題不好確定，仍然需要相關政策的支持。

評述: 總結來看，該《意見》的出臺有利于統籌推進北京全市層面的城市更新工作，未來北京的城市更新將全面加速?？v觀全國，廣東省基于三舊改造建立了較為健全的政策體系并取得了顯著的成效，全國各地的城市更新政策體系仍然較為單薄，導致城市更新的進程也相對緩慢。我們認為，隨著北京城市更新指導意見的落地，以及后續相關細則的跟進，將推動社會資本積極入場，加速形成城市更新的“北京模式”。